动态与观点
- 引言 -
留置权属于物权，根据“物权法定”原则和《民法典》相关规定，房屋租赁合同不属于适用留置权的合同。从这个角度看本文所探讨的问题似乎是个伪命题。但实务中房屋租赁合同与留置权真的毫不相干吗？
实务中经常遇到朋友探讨、客户咨询房屋租赁合同中出租人的留置权问题。笔者从事商业地产法律工作多年，审查过不少商业地产租赁企业的《商铺租赁合同》或类似合同，发现其中对于留置权约定的现象十分普遍。笔者在“威科先行·法律信息库”和“北大法宝”中输入“房屋租赁合同纠纷”“留置权”两项关键词后，分别得到1267条和1314条搜索结果。可见实务中确实存在大量涉及房屋租赁合同中出租人留置权的问题。笔者从以往及现行法律规定和司法实践出发对房屋租赁合同中留置权问题进行探讨。
- 探讨 -
一、留置权的法律依据
《民法通则》第八十九条第一款第（四）项规定，合同一方行使留置权的前提为该方按照合同约定占有对方财产，且对方未按合同约定付款。《担保法》第八十四条明确在保管合同、运输合同、加工承揽合同三类合同及法律规定可以留置的其他合同中，债权人有留置权。
《物权法》第五条规定了“物权法定”原则；第二百三十条规定留置权人对留置物应合法占有，留置物应为动产。
《民法典》中，第一百一十六条和第四百四十七条分别原样继承了《物权法》第五条和第二百三十条；第七百八十三条、第八百三十六条、第九百零三条和第九百五十九条规定了承揽合同、货运合同、保管合同、行纪合同四类有名合同适用留置权；而依据第九百一十八条可知仓储合同适用保管合同中关于留置权的规定。
通过上述法律规定可知，合同中的债权人是否享有留置权，根本上取决于该合同是否属于法定适用留置权的合同。如是，则需分析留置权人行使留置权的三个前提是否满足：其一，债务人不履行到期债务；其二，债权人合法占有被留置物；其三，被留置物为动产。
二、留置权在房屋租赁合同司法实践中的情况
◈ 案例1
以“物权法定”为由否定出租人留置权
(2016)苏民申1807号案件中法院认为，留置权为法定担保物权，只能直接依据法律的规定形成，而不能由当事人设定。故出租人主张依据双方之间的合同约定，其有权对承租人的相关财产行使留置权，于法无据。
◈ 案例2
非基于承租人交付的占有不构成合法占有，否定出租人留置权
(2019)川01民终10830号案件中法院认为，根据“物权法定”原则，留置权作为物权的一种具有法定性，对留置权成立与否的认定应排除当事人意定。因出租人汇彩城公司对于案涉房屋内物品的占有并非基于承租人张程交付，并非合法占有，因此出租人不享有留置权。
◈ 案例3
非基于承租人交付的占有构成合法占有，肯定出租人留置权
（2020）闽01民终7422号案件中，承租人星普电器公司主张因疫情原因无力经营，发函通知出租人居然之家公司提前解约。后出租人自行封存了承租人的经营现场和场地内商品。法院认为根据《物权法》规定，出租人留置承租人的货物符合法律规定。
◈ 案例4
出租人占有承租人个人财产不构成合法占有，否定出租人留置权
(2020)粤02民终340号案件中法院认为，涉案空调（留置物）由承租人黄某加装于涉案商铺，属其个人财产，现出租人恩新公司已与承租人解除合同，故涉案的相关空调并不属于可留置的动产，出租人理应准许承租人拆回。
◈ 案例5
出租人占有承租人个人财产构成合法占有，肯定出租人留置权
(2020)粤04民终1779号案件中法院认为，出租人刘某对于承租人郑某于腾退时遗留下来的空调具有因合法占有而形成的留置权。
- 结语 -
通过以上案例可以看出，司法实践中对于房屋租赁合同出租人是否享有留置权问题的处理十分谨慎，相关案例存在以下特征：
其一，多数法院并未直接以“物权法定”为由将房屋租赁合同排除在法定适用留置权的合同之外；
其二，多数法院会从出租人是否对留置物合法占有的角度来论证出租人是否享有留置权，“是否构成合法占有”为相关案件的主要争议焦点；
其三，非基于承租人交付的占有是否构成合法占有存在争议；
其四，出租人占有承租人个人财产是否构成合法占有存在争议。
对租赁合同双方而言，均需要正确认识和处理出租人留置权问题。并不是合同约定了所谓“留置权”，出租人就可以依约行使该权利；当然，也并不是合同不约定“留置权”，出租人就一定无法行使该权利。司法实践中需要结合双方合同约定内容，以及关于留置物的交付、占有等各方面因素进行综合判断。
