动态与观点
- 引 言 -
针对农村房屋买卖，因法律规定赋予农村宅基地的特殊权利，且该权利与宅基地使用者的集体经济组织身份息息相关，加之宅基地上附属房屋的一体性，如卖方为农村集体经济组织成员，买方并非同一集体经济组织成员，排除一些特殊情况（涉案宅基地性质发生变化、买方户口身份发生变化、涉案房屋经多方流转后回归同一集体经济组织成员手中等事实发生重大变化以及历史遗留问题等情形），双方之间签订的农村买卖合同应属无效。
根据法律规定，合同无效后，“行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿”。
司法实践中，农村房屋买卖合同的双方当事人，一般对于农村房屋买卖合同无效该一焦点并无较多争议，对于合同无效后财产返还即买方应返还涉案房屋、卖方应返还涉案房屋的购房款亦无争议。
合同双方产生争议的事项一般是合同无效后双方当事人的过错程度与损失赔偿责任的认定，本文将进行探讨。
- 探 讨 -
一、双方过错程度/双方责任承担
经查询此类案件，法院判决一般认定买方与卖方的过错程度是各自一半，或者卖方因其农村集体经济组织成员的身份、未尽到合理审查义务、买卖涉案房屋多年后又主张合同无效有悖诚实信用原则而错加一等。
李某、佟某农村房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
(2019)津01民终2139号
法院认定，因二原告系涉案农村集体经济组织成员，涉案房屋亦登记于其名下，其在出卖房屋时应当知道该房屋及宅基地属于我国禁止流转范围，故二原告应对合同无效承担主要责任，而作为房屋买受人的二被告应对合同无效承担次要责任。
陈某兴、陈某基农村房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书
(2021)粤01民终21050号
法院认定，陈某兴明知农村宅基地住房不能出售给该集体经济组织成员外的其他人，却为了经济利益将涉案房屋出售，多年后又在房价大幅上升时起诉要求返还房屋，以获得更大的利益，应承担买卖行为无效的主要过错责任，理应赔偿陈某基因合同无效所致的损失。
何某1等农村房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
(2021)京03民终13136号
法院认定，何某4作为涉案房屋的出卖人应当知道涉案房屋及所对应的宅基地依法应当在农村集体经济组织成员之间流转，而当时何某3已经出嫁且户口迁出，不再属于本村集体经济组织成员，何某4仍将涉案房屋出卖给何某3，未尽到合理的审查义务，其在房屋出售多年以后又以出售房屋违反法律规定为由主张协议无效，其行为有悖诚信，应对协议无效负主要责任。
二、涉案房屋与涉案房屋购房款利益损失，即买方购房款的利息损失以及卖方涉案房屋使用费或者租金损失
经查询此类案件，法院判决一般认定合同双方之间的该等损失可以互相抵销或者各自承担对方一半的损失责任或者因均有过错而均不予支持。
马某与李某龙、马某全等农村房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
(2021)新01民终2795号
法院认定，经庭审调查可以认定，马某、李某龙在签订合同之后实际占有使用了涉案房屋，故其主张马某全、黑某珍向其支付占用购房款期间的利息应与马某全、黑某珍在本案中向马某、李某龙主张的房屋占有使用费相互抵销。”
冯某凤与孙某昌、刘某香农村房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
(2021)辽0214民初4454号
法院认定，关于损失的承担，因农村房屋禁止在非成员间转让系国家法律强制性规定，推定原、被告双方均为知晓，明知而为，双方均存在过错，且过错相当，故对对方的损失，均应承担50%的赔偿责任。
三、买方信赖利益的损失
此处信赖利益的损失，与前述双方过错程度认定存在一定关联。司法实践中法院的判决一般是综合考虑买卖双方过错程度、卖方损失情况、房屋现状与市场价格以及同类房屋拆迁或置换利益等因素，以认定卖方应当赔偿买方的信赖利益损失。
何某1等农村房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
(2021)京03民终13136号
法院认定，涉案房屋买卖协议被确认无效时的价值与双方签订买卖协议时的价值相比发生了较大变化，如按双方签订买卖协议时确定的价值互相返还，双方当事人的利益会严重失衡，故应以涉案房屋买卖协议被确认无效时的价值为标准，由何某4对因协议被确认无效给相对方何某3造成的经济损失进行赔偿……关于何某4所应赔偿经济损失的具体数额，因涉案房屋已经被拆迁，故赔偿的范围应该以拆迁利益为限，一审法院基于公平和诚实信用原则，根据双方的过错程度、房屋拆迁利益等综合予以确定。
金某生与张某义农村房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
(2019)津0111民初5223号
法院认定，金某生信赖利益损失的认定应以房屋市场价或重置同类房屋代价为考量基准，因案涉房屋为宅基地房屋，所以，村集体针对该房屋所置换的还迁利益最接近房屋现实价值……本院根据金某生的生活现状、重置同类房屋代价以及双方过错程度等因素，综合全案案情，酌情认定张某义应就房屋买卖无效赔偿金春生经济损失800000元（张某义应返还金某生的14000元购房款作为合同无效的损失包含其中）。
- 结 语 -
综上所述，集体经济组织成员对于农村宅基地的出卖、出租或赠与等流转方式应当遵循相关法律规定，如有任何疑问可以咨询村民委员会与镇政府相关部门等专业人士后再进行农村宅基地的流转手续，避免出现违反法律规定而导致利益受损且得不偿失的局面。
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