动态与观点
- 引 言 -
集体经济组织以出租、出让、转让等名义将集体经营性用地向非本集体经济组织成员流转（即对外流转）用于非农建设的情况屡见不鲜。
一旦发生纠纷，这类合同往往被认定为违反法律效力性强制性规定而无效。笔者认为，对于受让方而言，一概认定合同无效在实质公平层面值得商榷，新形势下更有必要采取灵活思维处理。
- 探 讨 -
一、土地管理法中集体所有经营性建设用地使用权流转的立法沿革
集体所有经营性建设用地使用权（下称“集体经营性用地”）的流转，在历次修订的《中华人民共和国土地管理法》（下称“《土地管理法》”）中呈现由紧到松的立法趋势。
1987年1月1日生效的《土地管理法》第二条第二款规定“任何单位和个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地”，可见彼时国家立法层面对土地权利的流转尚持十分谨慎的态度。
随后1988年修订的《土地管理法》第二条第二款删除了原“出租”二字，并增加第四、五款。其中第四款规定首次在土地管理法层面正式明确，集体所有的土地使用权可以依法转让。
1998年修订的《土地管理法》和2004年修订的《土地管理法》（以下分别称“《土地管理法（1998）》”和“《土地管理法（2004）》”）均保留了“土地使用权可以依法转让”的规定，且在第四十三条第一款、第六十条第一款和第六十三条均明确了集体建设用地使用权利用的四种形式：
其一，农村集体经济组织兴办乡镇企业；
其二，村民建设住宅（即用于宅基地）；
其三，建设乡（镇）村公共设施和公益事业；
其四，农村集体经济组织使用集体经营性用地与他人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业（即常见的联营模式）。
非本集体经济组织成员如需使用集体经营性用地进行非农建设（特别是实践中常见的工业、物流仓储等用途）的，原则上只有联营模式可选。
直至2019年修正后的《土地管理法》（下称“《土地管理法（2019）》”）施行，其第六十三条第一款为集体经营性用地向本集体经济组织之外的自由流转提供了直接法律依据。
在这个大背景下，对于历史遗留的集体经济组织将集体经营性用地对外流转用于非农建设的合同效力问题，是否还应一概认定无效，笔者认为值得商榷。为此，笔者特以两个案例为基础分析这一问题的新解决思路。
二、认定合同有效的两个案例
经笔者检索并分析，目前发现近期有两例生效判决中，法院以创新性思维和视角，分析案件事实情况及相关法律适用，最终作出合同有效的判决或裁定。
这两个案例因其裁判视角独特而值得关注。以下对两案例主要情况进行介绍。
案例一：(2021)京03民终6612号案件
一审判决认为：首先，案涉合同签署于1999年1月1日，应适用《土地管理法（1998）》；其次，《土地管理法（2019）》第六十三条规定的可以出让的集体土地是经依法登记为集体经营性建设用地，且关于出让等的具体办法由国务院制定。因案涉土地非系经依法登记为集体经营性建设用地，且国务院尚无相关规定，故案涉合同不能适用《土地管理法（2019）》。
综上，案涉合同因违反《土地管理法（1998）》第六十三条而无效。
二审中法院认为：首先，案涉合同约定的土地出让系双方真实合意，合同签订后双方均正常履约；其次，案涉土地在出让合同签订前已经为建设用地，一审法院有关案涉土地为农用地的认定缺乏依据；再次，案涉土地使用权虽未经登记，但《土地管理法（2019）》所称“登记”为管理性规范要求，并不影响合同效力；最后，为了更好地保护公民、法人和其他组织的权利和利益，案涉合同应适用《土地管理法（2019）》。
综上双方签署合同有效。
案例二：(2020)闽民申3031号案件
福建省高院再审认为：首先，对于合同效力的认定属法院职权范畴，无效合同系法律对当事人意思自治的否定性评价，该否定性评价与民事法律行为应遵循当事人自愿原则及资产通过市场配置、创造财富的市场经济理念相悖。因此对于合同是否无效应遵循严格审查的原则。
其次，《土地管理法（2004）》第六十三条虽使用了“不得”字眼，但是该条对于历史遗留的、在集体所有土地上已建成非农业建设项目，且符合现行规划要求的情形，本着尊重历史的原则，以“但书”形式作了除外规定。因建、构筑物资产整体出售导致资产项下土地一体移转的情形与该条规定中的“兼并”情形类似，故该条中“因破产、兼并等情形”之“等”字应理解为包括建、构筑物资产整体出售导致资产项下土地一体移转的情况。
再次，买卖双方均明知案涉土地性质属集体土地，并约定了出卖人负有办理土地性质变更的义务。出卖人不能以合同义务能否实现作为否定合同效力的理由，否则有悖诚信。
最后，根据《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发［2004］28号）决定精神，认定合同有效并无不当，也符合双方签约行为之目的。
- 结 语 -
立法层面，国家对于集体经营性用地能否对外流转用于非农建设经历了由紧到松的转变。因此，对于历史遗留的集体经营性用地对外流转相关案件处理思路也应当与时俱进，尤其是代理受让方处理相关案件时尤其如此。
从上述两案中，笔者总结如下启示供参考：
其一，从事实还原方面，处理这类案件时，需要全面、深入了解案涉土地过往流转情况及相关合同的签署和履行情况，协助法院全面查清案件事实，尽最大可能还原当事人关于集体经营性用地流转的真实意思表示。
其二，从法律适用方面，在法律规定逐步宽松的大背景下，应从立法法精神与规定出发，论证和引导案件适用新土地管理法。
其三，从代理思路方面，以尊重契约精神、保障交易稳定、营造良好营商环境为视角，通过创新性思路解释案件事实、法律适用，多维度阐述合同有效性的理由及因合同有效将带来的良好司法示范效应，给法院提供作出合同有效裁判的充足依据。
